1GP.6730.75.2019.BD Wągrowiec, dnia 30.09.2020r.
DECYZJA
Na podstawie art. 59 ust. 1, w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 oraz art. 60 ust. 1 ustawy z dnia
27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. 2020 r. poz. 293 ze
zm.), zwanej dałej upzp, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia
2003 r w sprawie oznaczeń inazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji
inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz.
1589), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r w sprawie sposobu
ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku
planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r, Nr 164., poz.1588), w trybie art. 104
ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2020 r.
poz. 256 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z dnia 29.03.2019 r. (data wpływu: 09.04.2019 r.),
który złożył: Pan Stanisław Sosnowski,
po przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia decyzją Samorządowego Kolegium
Odwoławczego w Pile nr SKO.4120.1560.157.2019.WZ z dnia 03 grudnia 2019 r.,
Wójt Gminy Wągrowiec
odmawia
ustalenia warunków zabudowy
dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych
wolnostojących na terenie działki o nr ewid 2755 położonej w miejscowości Łaziska, gmina
Wągrowiec.
UZASADNIENIE
W dniu 09.04.2019 r Pan Stanisław Sosnowski wystąpił z wnioskiem o ustalenie
warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech budynków mieszkalnych
jednorodzinnych wolnostojących na terenie działki o nr ewid. 2755 położonej w miejscowości
Łaziska, gmina Wągrowiec.
Dła przedmiotowego terenu brak jest planu miejscowego, w związku z czym rozpatrzenie
przedmiotowego wniosku odbyło się zgodnie z art. 59 ust. 1 przywołanej ustawy o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym.
Akta sprawy zostały przekazane urbaniście. Po przeprowadzeniu analizy stanu
faktycznego i prawnego oraz analizy funkcji oraz cech zabudowy stwierdzono, że nie został
spełniony warunek art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
co skutkowało przygotowaniem negatywnego projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy.
Wójt Gminy Wągrowiec w dniu 15.10.2019 r. wydał decyzję odmawiającą budowy czterech
budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących na terenie działki o nr ewid 2755
położonej w miejscowości Łaziska, gmina Wągrowiec. W wymaganym ustawowo terminie
Inwestor wniósł odwołanie do Samorządowego Kołegium Odwoławczego w Pile, które decyzją nr
SKO.4120.1560.157.2019.WZ z dnia 03 grudnia 2019 r. orzekło o uchyleniu zaskarżonej decyzji
oraz przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w wydanym orzeczeniu odniosło się do sprzeczności
zawartej w decyzji wydanej przez tut. Organ tj. zapisu odnoszącego się w jednym miejscu do
kontynuacji linii zabudowy w drugim co do jej braku, oraz braku wyjaśnienia uzbrojenia terenu w
zakresie oświadczenia Inwestora w złożonym odwołaniu.
Wobec powyższego, zważono, co następuje.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie
sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w
przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wydanie decyzji o
warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków, o
których mowa w art. 61 ust 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
ti.
— pkt. 1 - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest
zabudowana w sposób pozwałający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy
w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy
oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów
budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
— pkt. 2 - teren, na którym planowana jest inwestycja ma dostęp do drogi publicznej;
— pkt. 3 - istniejące (lub projektowane) uzbrojenie jest wystarczające dla zamierzenia
budowlanego;
— _ pkt. 4 - teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i
leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu
miejscowych płanów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art.
88 ust.1;
— pkt. 5 - decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Celem ustalenia czy ww. warunki zostały spełnione oraz cełem ustalenia wymagań dla
planowanej zabudowy zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu
ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku
planu miejscowego, należało wyznaczyć wokół działki nr 2755 obszar analizowany, na którym
przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Rozstrzygnięcie w przedmiotowej sprawie nastąpiło w oparciu o wyniki analizy
sporządzonej w dniu 09.04.2020 r. przez osobę posiadającą kwalifikacje w zakresie urbanistyki.
Stosownie do wymogów procedury administracyjnej strony postępowania znane
tutejszemu urzędowi zostały zawiadomione o wszczęciu postępowania administracyjnego w
sprawie ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej działki oraz o zakończeniu
postępowania administracyjnego.
Wokół działki nr 2755 został wyznaczony obszar analizowany, na którym
przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w stosunku do
ww. terenu. Z uwagi na fakt, że zjazd na działkę będzie się odbywać z drogi gminnej o nr dz. 170,
część terenu od strony ww. drogi przyjęto jako front, a na podstawie jego trzykrotności
wyznaczono obszar analizowany w promieniu 258m, co ostatecznie przesądziło, że w granicach
obszaru znajdują się działki zabudowane nr 162/10, 183/4, 153/3, 305/2, 305/1, 171/2, 171/4,
171/5, 171/6, 171/7, 171/8, 171/9, 171/10, 171/12, 171/13, 171/14, 171/16, 151, 152/1,
2755, 184/2, obręb Łaziska, gmina Wągrowiec.
Przepis ust. 2 $ 3 rozporządzenia określa minimalne granice obszaru analizowanego, a to
oznacza, że w konkretnej sprawie granice tego obszaru mogą być większe. Sposób wyznaczenia
granic tego obszaru nie stanowi sztywnej zasady. Istotne jest to, aby jego granice nie były
mniejsze niż trzykrotna szerokość frontu działki i nie mniejsze niż 50,0 m, co stanowi minimum.
Maksymalnych granic obszaru analizowanego powołany przepis nie określa. Zatem
uwzględnienie zasady dobrego sąsiedztwa może wymagać szerszego określenia granic obszaru
analizowanego jeśli jest to uzasadnione specyfiką zagospodarowania przestrzennego danego
obszaru w celu wykazania spójności urbanistycznej płanowanej inwestycji z obiektami już
istniejącymi w sąsiedztwie. W niniejszej sprawie rozszerzenie obszaru analizowanego nie
wpłynęłoby na podjęte rozstrzygnięcie.
Analizując poszczególne warunki stwierdzić nałeży co następuje:
Ustalono, że w wyznaczonym terenie występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
(działki nr 162/10, 183/4, 153/3, 305/2, 305/14, 171/2, 171/4, 171/5, 171/6, 171/7, 171/8,
171/9, 171/10, 171/12, 171/13, 171/14, 171/16) oraz zagrodowa (działki nr 151, 152/1, 2755,
184/2). Teren niezabudowany stanowi przeważnie teren wykorzystywany rolniczo. Z uwagi na
fakt, iż w obrębie obszaru występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, uznano, że
wnioskowana przez inwestora budowa budynków mieszkalnych jednorodzinnych stanowi
kontynuację istniejącej w obszarze funkcji zabudowy.
Inwestor planuje zbkalizować budynki w głębi wnioskowanej działki, w odległości od ok.
57m - 60m od granicy z terenem drogi gminnej nr ewid działki 170, za linią istniejących
budynków mieszkalnych. Na działkach zabudowanych budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi
występuje zabudowa zlokalizowana w odległości od 3m do 25m od granicy z terenem drogi,
dostępna bezpośrednio z drogi publicznej, a także budynek mieszkalny na działce nr 162/10,
zbkalizowany w odległości ok. 51m od granicy z terenem drogi gminnej, do którego dojazd
odbywa się po terenie prywatnej działki. Zarówno bkalizacje budynków w odległości 3 - 25m od
drogi, a także bkalizacja budynku w odległości 51m od drogi dają w myśl zasad $ 4 ust. 1 i ust. 2
Rozporządzenia możliwość kontynuacji linii zabudowy dla wnioskowanej inwestycji.
Pozostałe wnioskowane parametry w zakresie powierzchni zabudowy, szerokości
elewacji frontowych, wysokości i geometrii dachu także mieszczą się w wymaganych granicach.
Pojęcie „dostępu do drogi publicznej” należy definiować zgodnie z art. 2 pkt. 14 upzp jako
bezpośredni dostęp do tej drogi ałbo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną łub przez
ustanowienie odpowiedniej służebności. Analizowany teren posiada dostęp do drogi publicznej,
bezpośrednio do drogi gminnej nr ewid. działki 170 oraz bezpośrednio do drogi wojewódzkiej nr
ewid. działki 147. Należy wobec powyższego uznać za spełniony warunek zapisany w art. 61 ust.
1 pkt 2.
Warunek art. 61, ust. 1 pkt 3, który brzmi następująco: „istniejące lub projektowane
uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego” nie
został spełniony.
W zakresie zapotrzebowania na energię ełektryczną stwierdzono możliwość przyłączenia
budynków do sieci. Inwestor przedłożył zapewnienie wydane przez Enea Operator nr
ZD/1847/2019 z dnia 08.02.2019 r., informujące, że istniejące i planowane uzbrojenie jest
wystarczające dla przyłączenia 4. domów jednorodzinnych na działce nr 2755 w miejscowości
Łaziska.
Dla wnioskowanych lokalizacji brak jest możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej
oraz sieci kanalizacji sanitarnej, zgodnie z treścią odmowy zapewnień nr Z/145/04/2019 oraz
2/146/04/2019, wydanymi przez GZGKIiM w Wągrowcu.
Inwestor wskazał we wniosku, że zapotrzebowanie na wodę zrealizuje ze studni,
natomiast ścieki będą odprowadzane do bezodpływowych zbiorników na ścieki.
Inwestor nie wykazał jednak, że możliwe jest korzystanie z indywidualnego ujęcia wody,
co nie może być potwierdzone wyłącznie oświadczeniem inwestora.
W odniesieniu do inwestycji jaką jest budowa czterech budynków mieszkalnych
jednorodzinnych, urządzenia wodociągowe są koniecznym elementem uzbrojenia terenu. W
niniejszej sprawie przedłożono pismo informujące, że z uwagi na brak sieci nie jest możliwe
podłączenie budynków do gminnych urządzeń wodociągowych. We wniosku inwestor wskazał, że
zaopatrzenie w wodę nastąpi z indywidualnych ujęć wody. Takie rozwiązanie jest dopuszczalne,
niemniej taki sposób zaopatrzenia w wodę także powinien być na etapie ubiegania się o warunki
zabudowy dla przedmiotowej inwestycji zapewniony poprzez wykazanie istnienia studni, decyzję
zatwierdzającą projekt robót geologicznych lub przedłożenie badań geologiczno -
hydrologicznych wskazujących jakie są zasoby wody podziemnej i możliwości jej poboru na
każdej planowanej działce oraz czy jakość wody pozwala na zaopatrzenie każdego
projektowanego budynku mieszkalnego w wodę z ujęcia własnego, zdatną do spożycia.
Zgodnie z przepisem art. 61, ust 1 pkt 3 upzp, przesłanką wydania decyzji o warunkach
zabudowy jest stwierdzenie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające
dla zamierzenia budowlanego. Natomiast w myśl art. 61 ust. 5 upzp wymóg dotyczący uzbrojenia
terenu będzie spełniony także wtedy, gdy zostanie zagwarantowane, że powstanie stosowne
uzbrojenie, pozwalające na prawidłowe korzystanie z obiektów budowłanych. Dlatego, jeżeli
uzbrojenie terenu jeszcze nie powstało, to umieszczenie na obszarze inwestycji właściwych
urządzeń musi zostać zagwarantowane w drodze porozumienia pomiędzy inwestorem a
właściwą jednostką organizacyjną, czyli przedsiębiorstwem zajmującym się dostarczaniem
odpowiednich usług. Przepisy upzp nie wskazują jakie konkretnie dokumenty winny być
przedstawione w takiej sytuacji jak niniejsza (brak technicznych możliwości przyłączenia do
sieci). Nie jest jednak wyłączony obowiązek wykazania, że planowane zaopatrzenie budynków w
wodę jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Wobec powyższego, tutejszy organ nie
może poprzestać jedynie na zapewnieniu inwestora złożonym we wniosku. Wszak przepis art.
61, ust 1 pkt 3 upzp wymaga, aby uzbrojenie terenu było wystarczające dla płanowanej
inwestycji Spełnienie tegoż warunku może zostać zrealizowane różnymi metodami,
pozwalającymi wykazać, że przyszła inwestycja dysponować będzie wystarczającym uzbrojeniem
terenu (por. wyrok NSA II OSK 1934/15 z dnia 29.03.2017 1).
Zaznaczyć należy, że przedmiotowa sprawa nie dotyczy budowy studni, ale ustalenia przez
tut. organ warunków zabudowy dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych,
których jedynym sposobem zaopatrzenia w wodę mają być indywidualne studnie. W
przedmiotowej sprawie, poza własnym oświadczeniem, inwestor nie złożył dokumentu
wykazującego, że planowane studnie dla każdego z budynków są wystarczające, tzn. że zapewnią
możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody dla każdego z jednorodzinnych
budynków, że przy poszczególnych budynkach warunki hydrogeologiczne, głębokość warstwy
wodonośnej, jej wydajność oraz jakość zalegającej tam zdatnej do spożycia wody wystarczą dla
wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Inwestor nie wykazał także istnienia studni na
przedmiotowym terenie.
Reasumując, na tym etapie procesu inwestycyjnego, czyli etapie ustalania warunków
zabudowy, należy wykazać, że pod względem ibści jak i zdatności do spożycia przez ludzi
indywidualne ujęcia wody są wystarczające dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 3 upzp wymaga, aby uzbrojenie było wystarczające. Zatem inwestor
winien wykazać, że spełnienie tego warunku jest możliwe, a więc realne, a nie tylko teoretyczne
(por. wyrok WSA w Poznaniu II SA/Po 402/19 z dnia 23.10.2019 r.). W niniejszej sprawie tego
nie uczyniono, co przesądziło ostatecznie.o niespełnieniu warunku określonego w art. 61 ust. 1
pkt upzp.
Ponadto należy nadmienić iż Wnioskodawca oświadczył iż wybuduje przyłącze wodne i
kanalizacyjne do terenu objętego wnioskiem. Jednakże zgodnie z ustawą o zbiorczym
zaopatrzeniu w wodę wyraźnie mówi że: „Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest
obowiązane do zawarcia umowy o zaopatrzenie w wodę lub odprowadzanie ścieków z osobą, której
nieruchomość została przyłączona do sieci i która wystąpiła z pisemnym wnioskiem o zawarcie
umowy.”. Ww. zapis jednoznacznie mówi, że osoba prywatna nie może być właścicielem sieci
wodociągowej, ani jej administratorem.
Analizowana działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów
rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, co spełnia warunek zapisany w art. 61 ust. 1 pkt 4.
Warunek art. 61, ust 1 pkt 5, który brzmi następująco: „decyzja jest zgodna z przepisami
odrębnymi” uznaje się za spełniony, gdyż w sprawie nie mają zastosowania przepisy odrębne.
Projekt decyzji winien zostać uzgodniony :
- ze Starostwem Powiatowym w Wągrowcu w zakresie gruntów wykorzystywanych na cele rolne,
- z Państwowym Gospodarstwem Wodnym Wody Polskie w zakresie prowadzenia prac na
terenach zmeliorowanych,
- oraz z Wielkopolskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków z uwagi na położenie działki na
terenie zespołu stanowisk archeologicznych nr 68.
Z uwagi na negatywne rozstrzygnięcie w niniejszej sprawie odstąpiono od uzgadniania projektu
decyzji z ww. Organami.
W analizie dła działki nr 2755 dowiedziono, że w przedmiotowej sprawie nie można wydać
żądanej decyzji z uwagi na fakt, że projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, nie
jest wystarczające dla zamierzenia budowłanego. W związku z powyższym stwierdza się, że cała
planowana inwestycja na wnioskowanej działce nie spełnia łącznie wszystkich wymogów art. 61
ust. 1 pkt 1-5, zatem nie jest możliwe pozytywne rozstrzygnięcie sprawy.
W związku powyższym orzeczono jak w sentencji.
Projekt decyzji, zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym, został sporządzony przez mgr Marię Wieczorek, posiadającą kwalifikacje do
wykonywania zawodu urbanisty (nr dyplomu 59406, UAM, 2008).
POUCZENIE
Od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Samorządowego Kolegium
Odwoławczego w Pile za moim pośrednictwem w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.
W trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do
wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję.
Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się
prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna
i prawomocna.
Załączniki do niniejszej decyzji sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach z których jeden
otrzymuje wnioskodawca, a drugi pozostaje w aktach sprawy do wglądu:
1. załącznik nr 1 - mapa zasadnicza w skali 1:1000,
2. załącznik nr 2 - wyniki analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu, jego zabudowy oraz stanu
faktycznego i prawnego
3. załącznik nr3 - część graficzna do załącznika nr 2 na kopii mapy zasadniczej w skali 1:1000,
Otrzymują:
1. wnioskodawca
2. strony wg rozdzielnika
3. afa